Вода и бриллианты и ...
Вы помните колледж? Вы помните экономику 101? В Econ 101 мы изучали знаменитый парадокс алмадок Адама Смита из алмазов и воды. Несмотря на то, что жизнь не может существовать без воды и может легко существовать без бриллиантов, бриллианты являются фунтом на фунт значительно более ценны, чем вода. Хотя теория ценности маргинальной утилиты решает этот парадокс, дефицит товаров - это то, что вызывает отношение людей к атрибуте. Если бы у нас было бесконечное изобилие как водных, так и алмазов, мы, вероятно, не так много ценили.
Алмазы и аналогии воды представляют собой представительство основных основных средств. Острый дисбаланс спроса на предложение и спрос в рынке продаж в Нью-Йорке создает динамику, который озадается многим из нас, активных в строительном секторе здания, поскольку свойства в настоящее время продают больше, чем они, вероятно, должны быть. < P> В 2009 году объем продаж инвестиций в Нью-Йорке упал до 6,3 млрд. Долл. США с 62,2 млрд. Долл. США в 2007 году, сокращение на 90 процентов. Количество проданных свойств упало до 1439 от 5 018, снижение 71%. Многие люди, которые отслеживают рынок, чувствовали, что объем причина был настолько низким, потому что инвесторы не имели заинтересованности в закупочных объектах, учитывая стрессы, которые были очевидно для всех нас. Нет ничего более далекого от правды. Мы считаем, что подавляющая причина, по которой объем был настолько низким, был из-за серьезной среды с ограниченной подачей. Доллары были водой и зданиями на продажу были бриллиантами. Эта динамика продолжается в 2010 году, так как значительные запасы капитала, сидящих в сторонах, продолжают бороться с очень скудным предложением доступных свойств для продажи.
полностью оценить масштабы нашей среды с ограниченными возможностями, мы должны Подумайте о том, что в Нью-Йорке редко существует обильная поставка доступных свойств. Возвращаясь 26 лет, средняя ставка оборота, в рамках статистической выборки около 165 000 зданий было всего 2,6 процента. Это замечательныйСтатистика, которая указывает на то, что, когда недвижимость приобретается, средний период холдинга этого актива составляет примерно 40 лет. Ставка оборота 2009 года упала до 0,87 процента, представляя собой средний период проведения проведения около 115 лет.
Поставка доступных свойств обычно питается дискреционными продавцами - то есть те, кто не вынужден продавать по какой-либо причине Отказ Когда ценность падает, как мы стали свидетелями в 2008 и 2009 годах, дискреционные продавцы уходят с рынка и, как это произошло в прошлом, поставка доступных свойств питается проблемными продавцами. До сих пор в этом цикле эта динамика не произошла.
Все, что произошло с точки зрения регулирования, позволило проблемным продавцам избежать действия. Эти правила состоят из модификаций правил бухгалтерского учета на рынке FASB; Регуляторы банка, позволяющие банкам проводить кредиты на своих балансах, даже если они знают, что залог стоит гораздо меньше; И модификации в руководящие принципы REMIC, обеспечивающие некоторое свободное место в том, как обслуживания и специальные услуги имеют дело с секьюритическими кредитами.
Эти причины в сочетании с тем фактом, что высокомежную денежно-кредитную политику от ФРС, позволяют значительную рекапитализацию Банковская система, создала дефицит для проблемных продавцов, чтобы разместить активы на рынке, что ограничивает доступное предложение.
, когда подача была ограничена, сторона спроса была процветана. Во время отсадебных гостей от 2005 до 2005 по 2007 год большая часть занятий ценами была вызвана огромным количеством институционального капитала, который искал инвестиции недвижимости. Когда мы начали ощутить почувствовать кредитный кризис летом 2007 года, этот институциональный капитал, но выпарил с рынка.
на самом деле, более 95 процентов транзакций, которые мы закрыли, с лета 2007 год были приобретены лиц с высокой чистой стоимостью и семействами в Нью-Йорке старой строки, которые инвестировалиВ New York городские свойства на протяжении десятилетий. После заметного перерыва из ландшафта, институциональный капитал видел возрождение, поскольку многие из этих инвесторов сформировали средства для проживающих средств, покупающих средства или возможность приобретать недвижимость на наших новых, более низких ценовых уровнях.
Мы видели этот институциональный капитал, активно участвуя в процессе торгов на большинстве более 500 активов, которые мы в настоящее время представляем исключительно на продажу на рынке. В то же время высокотестные люди и семьи и семьи продолжают активно проводить возможности для покупки.
Дополнительно, мы видели иностранные инвесторы с высокой чистой стоимостью, находящиеся на рынке в числах, которые не видели середина 1980-х годов. Спрос из этого сектора был стимулируется восприятием о том, что все в Нью-Йорке дешевое, относительно того, где были ценности, и тот факт, что доллар США низкий относительно многих иностранных валют.
комментариев