Клуб китайских покупателей: культурные особенности определяют растущий сегмент рынка кондоминиумов
Брокеры Хуан и Ли Чен (слева направо) извлекли выгоду из стремительно растущего спроса на недвижимость в Нью-Йорке со стороны Китая. (Саша Маслов)
В некоторых городах на Золотом побережье Лонг-Айленда - например, в Бруквилле и Манхассете, - нередки случаи, когда почтовые агенты разрешают удаление числа четыре из записей собственности, дверных проемов и почтовые ящики. Если обмен не вызовет чрезмерной путаницы, четверки часто заменяются восьмерками. Почтовые агенты делают это по запросу, а дома, как правило, роскошные. Когда-то это было немыслимо, но в последнее время такие просьбы стали более распространенными.
Такой всплеск вызван притоком китайских жителей, чье достойное богатство, образование и космополитические чувства не сделали ничего, чтобы ослабить их веру в то, что число восемь означает процветание и процветание. эти четыре предполагают смерть.
Процветание, естественно, нужно добиваться - смерти избегать. И достойные внимания агенты по недвижимости Нью-Йорка научились действовать соответствующим образом.
В 2011 году в округе Нассау было продано пять домов за более чем 10 миллионов долларов. Четыре были проданы покупателям из Китая. Из них Шон Эллиот продал три.
Владелец Shawn Elliott Luxury Homes, брокерской компании по недвижимости, специализирующейся на особняках на Лонг-Айленде, по оценке г-на Эллиотта, сегодня более 50 процентов домов продается на Золотом побережье. стоимостью 5 миллионов долларов и более достаются китайским покупателям. Чтобы удовлетворить спрос, его фирма теперь поддерживает выделенные телефонные линии, укомплектованные представителями, говорящими на мандаринском языке - практика, не редкость для агентств Нью-Йорка.
Законы о справедливом решении жилищных вопросов затрудняют подсчет точных цифр - или, по крайней мере, для бытовых брокеров, чтобы признать. Но покупатели из материкового Китая и Гонконга составляют около 25 процентов международного рынка города, или 8 процентов в целом. В зависимости от общего объема продаж жилья в 2013 году их вклад составляет почти 3 миллиарда долларов.
Такие цифры вызовут у брокеров почти детское головокружение, и есть основания полагать, что колодец еще далек от сухой. Согласно январскому анализу Hurun Report, группа, занимающаяся отслеживанием богатых китайцев, 64 процента материковых китайцев с личным состоянием в 1,6 миллиона долларов и более эмигрировали или планировали это сделать, причем США являются их излюбленным местом назначения.
Справки от Службы гражданства и иммиграции США, агентства в составе Министерства внутренней безопасности, также подтверждают это: в прошлом году офис получил рекордное количество заявлений на получение визы EB-5, которая позволяет иностранцам жить. здесь при условии, что они потратят минимум 500 000 долларов на усилия по созданию рабочих мест. (Г-н Эллиот содействовал китайским инвестициям, отвечающим критериям EB-5, в такие компании, как Dunkin Donuts, а также в заводы и строительство отелей, среди прочего.) В 2013 году граждане Китая получили 6895 виз EB-5, что значительно превосходит любую другую группу. / p>
В некоторых кварталах почтмейстеры привыкли к виду мистера Эллиотта, румяного человека средних лет, чьи широкие костюмы и округлое телосложение создают приятную, слегка ностальгическую рекламу пригородного изобилия.
Он сказал мне, что меняют номера домов около трех лет.
«Думаю, я был первым», - предположил он. «Так что реакция была вроде:« Серьезно? »Теперь, когда я вхожу, они точно знают, почему я здесь».
Дома на Лонг-Айленде, перечисленные Шоном Эллиоттом . (Shawn Elliott Luxury Homes)
То, что за последние три десятилетия в Китае было добыто огромное богатство, не новость. Освобожденные (условно говоря) от жестких экономических ограничений и подстегиваемые масштабными инфраструктурными инициативами, производители, предприниматели, девелоперы и финансисты привели к росту, который к концу 2012 года помог создать в общей сложности более 700 000 жителей с инвестиционными активами. не менее 1,6 миллиона долларов, что более чем в два раза превышает существующую цифру в 2008 году.
Почему же тогда так много новоиспеченных миллионеров стремятся бежать из земли, набившей их карманы с такой глубиной и скоростью?
Во-первых, условия, которые привели к дикому росту, в последнее время сталкиваются с сдерживающими - в некоторых случаях тревожными - корректирующими действиями. И есть также тот факт, что предпочтения голодных борцов часто отличаются от предпочтений авторитетных руководителей, сидящих на здоровых яйцах.
Согласно отчету, опубликованному в августе прошлого года совместно Bain & Company и China Merchants Bank, между В 2011 и 2013 годах сохранение благосостояния и образование детей заменили создание богатства и качество жизни в качестве основных забот среди богатых слоев населения Китая. И хотя китайская экономика продолжает расти - на 7,7 процента в прошлом году - она идет значительно медленнее, чем в годы пикового бума,когда он увидел двузначный процентный рост.
Китайские банки всегда предлагали очень низкие процентные ставки по сберегательным счетам, которые временами не могли опередить инфляцию.
«Просто кладите деньги внутрь. счет не очень привлекателен », - сказал недавно Кеннет Померанц. «И есть ощущение, что внутренний рынок недвижимости перегрет и будет корректировка».
Массовый строительный бум сопровождался общим экономическим ростом, и количество вакансий растет, а цены на квартиры в Пекине могут превзойти те, что на Манхэттене. «Мы говорим о стране с очень высоким уровнем сбережений», - продолжил г-н Померанц, профессор истории Китая в Чикагском университете и автор книги «Великое расхождение: Китай, Европа и становление современной мировой экономики». . «В течение многих лет люди вкладывали много прибыли в свой бизнес. Теперь, если они думают, что экономика выровняется или, по крайней мере, будет расти медленнее, они могут решить, что хотят вложить деньги в другое место ».
Недвижимость в Нью-Йорке, конечно, имеет тенденцию можно сделать ставку.
Угроза обвинения или штрафа за коррупцию создала дополнительный (и довольно убедительный) стимул для китайской эмиграции. «У вас есть ситуация, когда было заработано много денег, и очень много их заработали частные компании, тесно связанные с правительством», - сказал г-н Померанц. Поскольку частные лица не могут владеть землей, застройщики, например, требуют долгосрочной аренды земли; Китайские производственные контракты часто зависят от государственных предприятий и государственных проектов.
Между тем особо подчеркнули громкие судебные преследования в прошлом году таких фигур, как Лю Чжицзюнь, бывший министр железных дорог и бывший глава партии Чунцина Бо Силай. активизировались антикоррупционные усилия. Лю был приговорен к смертной казни с отсрочкой исполнения за получение взятки в размере 64,6 миллиона юаней - 10,5 миллиона долларов. Г-н Бо, чья жена была признана виновной в убийстве английского бизнесмена Нила Хейвуда, был признан виновным в получении взяток на миллионы долларов и пожизненном заключении.
Многие менее значимые преступники - и даже те, кто не скрылся. Не сделал ничего плохого - тоже есть повод для беспокойства. «Многие и многие люди разбогатели, так или иначе связанные с государственной бюрократией», - сказал мне г-н Померанц. Некоторые опасаются потери нечестной прибыли, в то время как другие могут просто нервничать из-за сомнительных деловых отношений деловых партнеров. «Или они могут быть в серой зоне. В некоторых случаях правила были расплывчаты. Или правила были настолько нереалистичными, что их нарушали все ».
Антикоррупционные кампании также предоставляют возможности для сведения счетов и часто создают арену, на которой обвиняют одних и несправедливо перекладывают на других:« Факт тот факт, что кто-то вовлечен в антикоррупционную кампанию, не обязательно означает, что этот кто-то совершил что-то отвратительное ».
Кондоминиум в Турене по адресу 132 East 65th Street отражает вкусы многих китайских покупателей.
Хуан и Ли Чен - 28-летние сестры-близнецы и брокеры в Siderow Residential Group, агентстве среднего размера, расположенном недалеко от Центрального вокзала. Ли начал работать брокером в мае прошлого года, сначала намереваясь заключить примерно одну арендную сделку в месяц. Но с помощью Weibo и Siba, которые примерно приравниваются к Twitter и Tumblr, Ли быстро нашел несколько сотен китайских клиентов, многие из которых являются покупателями. Хуан получила лицензию и в августе присоединилась к Сидерову, чтобы помогать с рабочей нагрузкой.
Родившись в 1985 году за пределами Чэнду, города с населением около 14 миллионов человек в провинции Сычуань, Ли и Хуан приехали в Соединенные Штаты в 2007 г. с программой образовательного обмена. Они достигли совершеннолетия в период, когда преобладали только дети (политика одного ребенка была ослаблена только недавно), и они считают, что постоянное пребывание в компании друг друга дает им социальное преимущество.
«Многие китайцы. люди очень застенчивые, - сказал мне Хуан. «Они не уверены, кого следует знать. Я люблю разговаривать с людьми ».
Бабушка сестры по отцовской линии была властной женщиной, которая возражала против того, что ее сын не произвел на свет наследника мужского пола. Вскоре после рождения Ли и Хуана их отец перестал работать, впал в депрессию и начал много пить. Он ушел из семьи, когда им было 7 лет, и умер через два года.
Когда их мать была вынуждена работать на низкооплачиваемой работе - она в конечном итоге открыла ресторан, где Ли и Хуан мыли посуду, - а средств не было. по уходу за детьми сестры много времени проводили, играя на стройках. Начался бум развития, и в крайнем случае архитекторы и строители, составляющие одну ветвь семьи, стали нянями.
Сестры наблюдали, как старые постройки сносили и заменяли современными стальными памятниками. мрамор и глазуриss - образец, повторяющийся по всей стране. Именно в такие здания переехали недавно богатые люди, воспитывая детей среди швейцаров и роскошных удобств гостиничного типа - тех же удобств, которые клиенты Ли и Хуана ищут в нью-йоркских квартирах.
«Они привыкли к очень хорошему. услуги », - сказала Ли о своих покупателях, многие из которых все еще учатся в колледжах или аспирантуре и имеют доступ к семейным деньгам. «Они не хотят старого. Им нужен спортзал, огромные окна. Они не поднимутся даже на второй этаж. Должен быть лифт ».
Квартиры в Quaint Village с открытой кирпичной кладкой мало привлекают этих покупателей, средний бюджет которых колеблется в районе 1,5 миллиона долларов. «Им не нравится маленькое пространство. Им не нравится недостаток солнечного света ". То же самое и с лофтами в Сохо: «Они говорят:« Я чувствую, что живу на старой фабрике! »». Они правы.
В марте прошлого года Time сообщило, что женщина из Китая купила 6,5 миллиона долларов. квартира для ее 2-летней дочери в знаменитом большом здании кондоминиума One57, предполагая, что девочка однажды поступит в Колумбийский университет, Нью-Йоркский университет или Гарвард. Эта сделка, если не совсем типичная, тем не менее символизирует растущую тенденцию среди богатых китайцев покупать в Нью-Йорке дома для детей младшего возраста.
«Китайское образование в значительной степени ориентировано на стандартизированное прохождение тестов», - сказал Кен Померанц. «Конкуренция очень высока, и люди начинают задаваться вопросом, хотят ли они этого для своего ребенка».
Родители часто приезжают в Нью-Йорк, разбираясь в иерархии местных школьных систем. Шон Эллиот организовал экскурсии и знакомство с директорами и консультантами, по мере необходимости предоставляя переводчиков.
«Моя фирма держит за руку - время, которое мы тратим на то, чтобы рассказать китайскому потребителю о системе образования, больницы и здравоохранение, страхование, как получить билеты на шоу и так далее - огромны, - сказал г-н Эллиотт. Были организованы поездки к дилерам Rolls-Royce и Mercedes и закуплены малоизвестные модели. Запросы о частных самолетах не редкость.
Ли Чен сказал мне, что даже больше, чем в случае с западными клиентами: «С китайцами вам нужно иметь индивидуальные связи». Ее первая продажа - дома в Йонкерсе миссис Вонг - произошла после многих часов, проведенных с покупателем и ее мужем. Она привезла их из аэропорта и провела до отеля, переправила в рестораны и объяснила, как и когда давать чаевые, вызывать такси и узнавать дорогу.
С тех пор Вонг привлек Сайдроу для помощи в поиске пары объектов коммерческой недвижимости, а Ли навещал ее - и многие другие - дома в Китае, поддерживая реферальную сеть, основанную на личных отношениях.
В январе по просьбе читателей своего блога Ли посетила города Пекин, Ухань и свой родной Чэнду, где смог взлетно-посадочной полосы был настолько густым, что после приземления она не могла поверить, что самолет спустился из облаков. . (Плохое качество воздуха и воды часто упоминается как мотивы для эмиграции.)
В некоторых случаях она входила в университет и офисные здания, ожидая встречи для неформальной беседы с одним или двумя людьми, и ее приветствовали десятки клиентов. , потенциальные покупатели, студенты, занимающиеся недвижимостью, лизинговые агенты и коммерческие девелоперы. Слух распространился, и они ожидали презентации на рынке Нью-Йорка.
Недавно днем я встретил Ли и Хуана на Манхэттене, чтобы совершить поездку по нескольким квартирам. Прежде чем стать брокером, Ли считал фэн-шуй
комментариев