Имеют ли смысл кооперативы с низким доходом?

  • 19-02-2021
  • комментариев

Umbrella House, кооператив HDFC в Нижнем Ист-Сайде. (Google Планета Земля)

Учитывая нескончаемые субсидии, которые являются неотъемлемой частью создания и сохранения доступного арендного жилья, домовладение с низким доходом может показаться привлекательной альтернативой - город субсидирует стоимость жилье один раз, затем квартира остается доступной на неограниченный срок благодаря ограниченным договорам купли-продажи.

Но работает ли это на самом дорогом рынке недвижимости в стране, где расходы на здания без каких-либо удобств могут быть быть сотнями или даже тысячами долларов в месяц?

Кооперативы HDFC в Нью-Йорке были первоначально созданы, когда город принял заброшенные сдаваемые в аренду здания и продавал их арендаторам всего за 250 долларов за квартиру (более С годами условия и соглашения о собственности менялись; в некоторых ситуациях бывшие сквоты были включены в программу после многих лет автономии). Программа позволила жителям Нью-Йорка с низкими доходами стать собственниками жилья, и в отличие от программ субсидий, таких как Раздел 8, где субсидии должны увеличиваться, чтобы идти в ногу с растущим рынком, квартиры HDFC оставались доступными из-за ограничений дохода, ограничений продаж и налоговых субсидий, которые помогли снизить затраты на техническое обслуживание.

Однако, будучи кооперативами, это независимые организации, и не все они хорошо подготовлены к управлению многоквартирным домом. В настоящее время несколько кооперативов HDFC имеют настолько большие долги, что находятся под угрозой потери права выкупа.

13-19 West 106th Street. (Google Планета Земля)

Как недавно сообщала DNA Info, жители кооператива HDFC, расположенного по адресу 13-19 West 106th Street, подали иск против правления кооператива, обвинив членов правления в ненадлежащем управлении средств, неспособности вести надлежащую финансовую отчетность и накопления долгов, при этом здание находится в аварийном состоянии. Здание задолжало более 143 тысяч долларов по неуплате налогов и почти 70 тысяч долларов по счетам за воду и канализацию и, как они утверждают, страдает от нашествия крыс и вспышек постельных клопов. Между тем, члены правления, как утверждается, получали ежемесячную зарплату от 650 до 1600 долларов. Владельцы квартир также обвиняют членов правления в использовании средств кооператива для ремонта квартир, принадлежащих семье и друзьям, а также в переселении родственников в свободные квартиры.

Для борьбы с задолженностью, накопленной зданием, совет участники пытаются получить ссуду, продать квартиру в кооперативе и поднять цены на обслуживание - если они не выплатят причитающуюся сумму, город может передать право собственности от кооператива застройщику доступного жилья, который обратится здание обратно в аренду. Жителям будет разрешено остаться, но они потеряют весь капитал.

501 West 143rd Street. (Google Планета Земля)

Ситуация не отличается от той, с которой столкнулись жители дома 501 West 143rd Street, которые недавно получили уведомление о «возможной потере права выкупа» в связи с задолженностью по счетам, налогам и штрафам в размере 3,2 миллиона долларов. в The Wall Street Journal. В здании допущены сотни нарушений, и правление перестало проводить собрания и публиковать финансовую отчетность. Жители, как и жители дома 13-19 West 106th Street, недовольные отказом совета директоров завершить ремонт квартир, подали иски о получении контроля над квартирой в 1998 и 2007 годах, но оба раза проиграли.

Если здание это сделает. Если вы перейдете к отчуждению права выкупа, результат будет таким же, как и в случае с 13-19 West 106th - он будет превращен в аренду, в которой владельцы смогут оставаться арендаторами, а не акционерами.

Энди Райхер, исполнительный директор Совет по оказанию помощи городским усадьбам, или UHAB, сообщил Observer, что отсутствие регулирования для этих зданий может способствовать их окончательному разрушению. Чтобы бороться с этим, UHAB выступает за заключение городских нормативных соглашений для этих зданий, в которых четко определены требования к низким доходам для ежегодных выборов, страхование и другие правила, а также установлен сторонний наблюдатель.

Г-н. . Райхер отметил, что «быть в правлении одного из этих кооперативов - это трудная задача, чтобы поддерживать кооператив в рабочем состоянии и соблюдать правила». В кооперативах UHAB сторонний наблюдатель проводит ежегодный обзор бухгалтерских книг и ежегодный физический осмотр, а также собирает и распространяет годовые финансовые отчеты и требования к финансированию - в целом, следя за тем, чтобы совет директоров соответствовал требованиям соответствия. В то же время, однако, две трети этих кооперативов с ограниченным доходом сумели держать голову над водой, по данным Wall Street Journal

Umbrella House, названного в честь его некогда протекающей крыши. (Пол Костра / flickr)

Зонтичный дом Нижнего Ист-Сайда иллюстрирует, как могут процветать кооперативы HDFC. Расположенный на авеню С 21-23, это был заброшенный городской многоквартирный дом, который был захвачен скваттерами в1980-х годов, которые годами боролись за то, чтобы остаться в здании, прежде чем город согласился передать право собственности.

Umbrella House следует тем же правилам HDFC, ограничивая доход покупателей и прибыль, которую может получить продавец, согласно в недавней статье в The Times, об избрании членов правления и рассмотрении заявок от потенциальных покупателей. По сути, он функционирует как кооператив, как и предполагалось, 13-19 West 106th Street 501 West 143rd Street.

Однако в Umbrella House жители могут принимать активное участие во всех аспекты здания. У них есть возможность сыграть свою роль в встрече с потенциальными покупателями и в голосовании, которое требует единодушия минус один, и они вместе принимают решения о ремонте здания.

Возможно, самое важное, что здание функционировало. как сообщество - идеал совместной жизни на любом конце экономического спектра - которое взяло на себя ответственность и формальную печать собственности после того, как продемонстрировало способность быть функциональным, единым целым.

Кроме того, хотя цены при перепродаже ограничены, они повышаются на определенный процент каждый год, как и плата за обслуживание, что было проблемой в некоторых других кооперативах HDFC. Чтобы удержать плату за строительство на низком уровне, в 2007 году Umbrella House превратил некоторые помещения в коммерческие витрины, решение, согласованное акционерами.

Хотя Umbrella House уникален среди кооперативов HDFC, его стиль управления предлагает уроки для всех кооперативов с низким доходом. Кооперативы могут столкнуться с проблемами, когда акционеры по тем или иным причинам не могут должным образом участвовать в строительстве, но, как отмечает г-н Райхер, «100% кооперативов HDFC не сдались в аренду. Около 80% чувствуют себя хорошо, и это на 80% лучше, чем у них было раньше ».

комментариев

Добавить комментарий