Год инвестиций в коммерческую недвижимость - и год вперед

  • 18-10-2021
  • комментариев

Благодаря растущему разнообразию активных инвесторов, быстрому улучшению условий кредитования и стабилизации фундаментальных показателей в сфере недвижимости тенденции в области инвестиций в коммерческую недвижимость на крупнейших рынках страны приобрели значительный импульс по сравнению с в течение 2010 года.

Несмотря на обескураживающе слабые экономические результаты и результаты на рынке труда, оптимизм инвесторов по поводу траектории цен на активы в этом секторе поддержал более интенсивные торги на недвижимость, что ускорило процесс определения цен и снизило ставки капитализации для благоустроенная недвижимость в каждом секторе. При отсутствии ухудшения настроений инвесторов или резкого отклонения от базовых прогнозов в отношении экономики и рынков капитала, все готово для дальнейшего роста инвестиционной активности на более широком диапазоне национальных рынков в новом году.

Удвоение рекордного минимума прошлого года

Продажи значительной коммерческой недвижимости в США достигли 8,7 млрд долларов в ноябре, как сообщила на прошлой неделе Real Capital Analytics. Согласно последним данным, объем транзакций с начала года до настоящего времени составил 90,7 млрд долларов, что более чем вдвое превышает показатель за аналогичный период прошлого года. С учетом дополнительных 5,1 миллиарда долларов, уже закрытых в первые недели декабря, и с учетом дополнительных закрытий, ожидающих в настоящее время, объем транзакций в 2010 году легко превысит отметку в 100 миллиардов долларов до конца года.

Совпадает с этими тенденциями в объеме продаж. и изменение баланса доли рынка в сторону более крупных сделок и инвесторов институционального класса, ключевые показатели ценообразования укрепились, поскольку покупатели стали более агрессивно делать ставки на высококачественные, работающие активы. Офисный и квартирный секторы демонстрируют самые сильные тенденции; Тенденции в сфере гостиничного бизнеса более изменчивы, а в розничных и промышленных объектах наблюдается заметное, но более скромное улучшение спроса.

С начала 2010 года средние ставки капитализации заметно снизились по каждому из секторов по сравнению со снижением на 65. до 70 базисных пунктов (б.п.) для промышленных и торговых объектов до более резкого падения, приближающегося к 200 базисным пунктам в офисном секторе. В последнем случае ставки капитализации упали со среднего 8,9 процента в декабре 2009 года до 7,1 процента по состоянию на ноябрь этого года. Ставки потолка для сделок с квартирами остаются самыми низкими среди всех секторов, упав в среднем до 6,4 процента по стране, поскольку есть свидетельства устойчивого улучшения показателей заполняемости и запрашиваемой арендной платы.

А в секторе квартир и офисов в ноябре Средние ставки капитализации могли казаться неправдоподобно низкими для прогнозистов, делавших прогнозы в 2009 году, результаты показывают, в какой степени инвесторы сосредоточились на небольшом подмножестве географических регионов с хорошими характеристиками ликвидности. На эти основные рынки, включая Бостон, Нью-Йорк, Вашингтон, округ Колумбия, Чикаго, Сан-Франциско и Лос-Анджелес, в 2010 году пришлось примерно половину объема транзакций в стране. Даже на этих рынках структура транзакций в 2010 году никоим образом не изменилась. объективная и случайная выборка инвентаризации. Повышенный приток капитала на основные рынки в сочетании с ограниченным предложением активов для продажи, отвечающих критериям инвестора, неизбежно оказал повышательное давление на цены.

Неужели это слишком много, слишком скоро?

Восходящее давление на цены и возможность отделения цен от фундаментальных показателей очевидны на Манхэттене, где восстановление офисных инвестиций было вызвано слиянием институциональных, иностранных и торгуемых покупателей REIT; отбирать фирмы, приобретающие активы для размещения; и конкуренция между иностранными и отечественными кредиторами.

На данный момент в четвертом квартале предельная ставка офисов на Манхэттене составляет всего 5,1 процента. В некоторых сделках может действовать проклятие победителя, поскольку инвестор с наиболее оптимистичным прогнозом относительно эффективности объекта недвижимости будет иметь тенденцию превосходить своих конкурентов на аукционе, независимо от явного или скрытого канала, через который предлагается недвижимость. В текущем сценарии неэффективность, возникающая из-за неполной информации, усугубляется необычной непрозрачностью, связанной с прогнозируемым спросом на площади и другими факторами фундаментальных показателей.

Сменится ли почти единичная ориентация на основные рынки с интересом инвесторов изменение баланса в пользу большего разнообразия возможностей в 2011 году? Значительно более низкие ставки капитализации для наиболее привлекательных активов неизбежно вытесняют инвесторов еще дальше по спектру предполагаемых рисков. Фактически, самые последние тенденции свидетельствуют о готовности покупателей к диверсификации в более широкий спектр географических рынков, хотя и с постоянным акцентом на высококачественную недвижимость с хорошими характеристиками аренды. Появление сильного портфеля CMBS в первом квартале также свидетельствует о том, что кредитование улучшается для основных активов во вторичных и некоторых третичных отраслях.rkets, способствуя расширению диапазона сделок.

В отличие от этих положительных перетеканий в основные активы в большей географии, инвестиции в активы более низкого качества, которые не представляют явной возможности для добавления стоимости, не аспект принятия риска, к которому инвесторы еще готовы приступить. В случае неэффективной недвижимости риски для восстановления рынка труда должны снизиться в большей степени. Сосредоточение внимания на качестве и недопущение макроэкономических рисков также являются ключевыми факторами в различиях в результатах для разных типов недвижимости, причем ведущими тенденциями являются тенденции в области квартир и офисов, в то время как в торговой недвижимости наблюдаются хорошие, но относительно более скромные улучшения.

Что будет в 2011 году?

Будь то на первичных рынках или в других регионах, положительные тенденции в основных объемах транзакций сохранятся и в 2011 году, если не произойдет серьезного разворачивания основного восстановления экономики и рынка труда. Но при измерении этого восстановления инвесторы должны будут сохранять бдительность, особенно в том, что касается сложной нелинейной связи между широкими процентными ставками и ставками капитализации. В сферах государственного и частного рынков и на их стыке значительные риски по-прежнему будут подрывать доверие потребителей и бизнеса, что существенно влияет на перспективы коммерческой недвижимости.

Возможные проблемы варьируются от следующих: сворачивание интервенций денежно-кредитной и налогово-бюджетной политики, в том числе прогнозов по процентным ставкам в свете роста доходности казначейских облигаций, продолжающегося посредничества в бедствиях, судьбы многосемейных направлений бизнеса Fannie Mae и Freddie Mac. Учитывая эту уникальную среду неопределенности и при планировании на 2011 год, инвестиционные стратегии, которые предусматривают необходимость гибкости, а не полагаться на жесткие и детерминированные взгляды, остаются критически важными.

schandan@rcanalytics.com

Сэм Чандан, доктор философии, главный экономист и исполнительный вице-президент Real Capital Analytics, а также адъюнкт-профессор недвижимости в Wharton.

комментариев

Добавить комментарий